Mise en demeure et résiliation du contrat : lorsque la mise en demeure est inutile, elle n’est pas une condition préalable à la résiliation du contrat.
La résiliation du contrat pour cause de rupture affecte directement les obligations découlant du contrat. La résiliation suppose alors un manquement (une inexécution ou une mauvaise exécution du contrat) et des conditions de forme (visées à l’article 1224 du code civil français) : la résiliation doit résulter soit d’une clause résolutoire, soit d’une notification au débiteur. La résiliation du contrat est donc soumise à un préavis, sauf dans des cas exceptionnels.
Dans le cas présent, un contrat de bail commercial est conclu entre deux entreprises. Un an après la conclusion du bail, le locataire quitte les lieux et cesse de payer le loyer. Le motif de la résiliation est formellement notifié comme étant le fait que le gestionnaire du bailleur a eu un comportement incongru en pénétrant dans les locaux du locataire et en ayant des interactions inappropriées avec les employés du locataire.
Le bailleur réclame le paiement des loyers après le départ de la société locataire, tandis que le locataire prétend que le paiement des loyers a cessé dès que le locataire a quitté les lieux. Les juges d’appel ont fait droit aux demandes des locataires.
Le bailleur a formé un recours devant la Cour de cassation, en faisant valoir que l’exigence de préavis n’était pas remplie : en effet, l’article 1226 du code civil français exige un préavis sauf en cas d’urgence ; or, en l’espèce, le locataire n’avait pas préalablement donné congé au bailleur, et n’avait pas non plus démontré une urgence justifiant l’absence d’un tel congé.
La Cour de cassation rejette le recours : conformément à sa jurisprudence antérieure (Com., 18 octobre 2023, n° 20-21.579), elle retient que le préavis n’est pas nécessaire lorsqu’il est en réalité inutile : les fautes du gérant du bailleur étaient très graves et ne permettaient pas la poursuite du contrat (comportement inapproprié avec les salariés du locataire). Une mise en demeure n’est donc pas nécessaire lorsque la gravité du comportement du contractant rend impossible la poursuite de la relation.
A. PEDROT et G. APOSTOL
Note juridique : cet article est destiné à l’information générale et ne peut contenir que de simples expressions d’opinion, sans autre valeur. Aucun engagement n’est pris quant à l’exactitude, à l’état de la législation ou à la mise à jour du contenu, tous les droits étant réservés pour modifier le contenu ou les conditions d’utilisation à la discrétion de l’utilisateur. Cet article ne constitue pas un avis juridique et vous ne devez pas vous fier aux articles disponibles en ligne pour prendre une décision ayant des conséquences juridiques. Toute utilisation du contenu relève de la seule responsabilité de l’utilisateur. Une référence à d’autres sources ou à des liens ne constitue pas une recommandation. Si vous avez besoin de conseils juridiques pour évaluer vos droits ou agir en conséquence, veuillez contacter un avocat. Veuillez consulter nos conditions d’utilisation de ce site web.